Rudolf Flösser kennt die Stolperfallen beim Wohnungskauf.
Der Wunsch nach einer eigenen Wohnung ist weitverbreitet. Doch der Weg ins Eigenheim ist in der Schweiz nicht nur eine Frage des Geldes, sondern der Planung. Rudolf Flösser, erfahrener Finanzberater, warnt vor typischen Fehlern und erklärt, worauf Käufer achten müssen: von versteckten Kosten bis zu cleveren Rückzahlungsmodellen. Wer vorbereitet ist, schützt sich vor finanziellen Engpässen und geniesst das Eigenheim ohne schlaflose Nächte.
In Zeiten steigender Zinsen, hoher Immobilienpreise und wachsender Unsicherheit rückt eine realistische Einschätzung der eigenen Möglichkeiten mehr denn je in den Fokus. Dr. Rudolf Flösser berät seit über zwanzig Jahren Privatpersonen bei der Finanzierung von Eigentumswohnungen und kennt die Realität hinter dem Wohntraum. Seine Erfahrungen zeigen: Viele Fehler lassen sich vermeiden, wenn man frühzeitig auf das richtige Fundament setzt. Dieser Beitrag beleuchtet zentrale Aspekte einer nachhaltigen Finanzierung, eingebettet in echte Alltagsfragen.
Inhaltsverzeichnis
Warum viele Eigentumsträume am Geld scheitern
Der Weg zum Eigenheim beginnt oft mit grosser Euphorie und endet nicht selten mit einem Finanzloch. Rudolf Flösser sieht es regelmässig: „Menschen wollen alles richtig machen, aber es fehlt ihnen der Überblick über die Konsequenzen.“ Besonders häufig kommt es zu Fehleinschätzungen bei den laufenden Kosten.
Ein Beispiel: Ein Paar mit gutem Einkommen kalkuliert die Hypothek bei niedrigen Zinsen. Doch drei Jahre später steigen die Zinsen, das erste Kind ist da, und das Haushaltsbudget gerät aus dem Gleichgewicht. „Solche Geschichten begegnen mir häufiger, als mir lieb ist“, sagt Flösser. Es sei nicht mangelndes Einkommen, sondern mangelnde Weitsicht, die den Traum platzen lasse.
Die Schweizer Regeln: Was wirklich zählt
Die Finanzierung einer Eigentumswohnung beginnt mit dem Eigenkapital. Laut Flösser ist die 20-Prozent-Regel nur die halbe Wahrheit. „Mindestens zehn Prozent müssen aus echter Eigenleistung kommen, also aus dem Ersparten, nicht aus der Pensionskasse.“
Faustformel für Käufer – Rechnen Sie realistisch
Beispielrechnung für eine Wohnung im Wert von 800.000 Franken:
- 160.000 Franken Eigenkapital nötig
- Davon 80.000 Franken aus eigenen Mitteln
- 80.000 Franken können aus der Pensionskasse stammen
Doch Flösser empfiehlt einen höheren Puffer: „Wer 25 Prozent Eigenkapital einbringt, ist auf der sicheren Seite und das das hilft in Krisenzeiten.“
Die unterschätzten Nebenkosten
Was viele vergessen: Der Kaufpreis ist nur die halbe Rechnung. „Nebenkosten können schnell 30.000 bis 50.000 Franken betragen“, so Rudolf Flösser. Dazu zählen Handänderungssteuer, Notariatsgebühren, Grundbucheinträge, Bewertungskosten und im Ernstfall auch juristische Beratung.
Diese Kosten fallen nicht schleichend, sondern sofort an. Wer sie nicht einplant, steht am Tag der Vertragsunterzeichnung plötzlich vor einer Lücke. „Ich rate dringend dazu, pauschal fünf Prozent des Kaufpreises für Nebenkosten zu reservieren – lieber zu viel zurücklegen als zu wenig.“
Die Hypothek: Nicht nur der Zins zählt
Viele Käufer konzentrieren sich auf den Zinssatz, doch laut Flösser ist das nur ein Aspekt. „Viel wichtiger ist, welches Modell zur persönlichen Situation passt.“
Festhypothek: Sicherheit für Planer
Diese Variante sichert stabile Kosten über mehrere Jahre hinweg. Besonders für Familien mit fixer Einkommenslage sei das sinnvoll: „Planbarkeit ist manchmal mehr wert als ein tieferer Zins.“
Saron-Hypothek: Flexibilität mit Spielraum
Die Saron-Hypothek bietet variable Zinssätze – das ist attraktiv, solange der Referenzzins niedrig bleibt. Doch bei einem plötzlichen Anstieg kann es eng werden. „Sie sollten immer durchrechnen, was passiert, wenn die Zinsen um zwei oder drei Prozentpunkte steigen.“
Kombinationen: Sicherheit trifft Spielraum
Wer auf Nummer sicher gehen will, wählt den Mittelweg: Eine gemischte Hypothek mit festem und variablem Anteil. Seit vielen Jahren kann Rudolf Flösser Erfahrungen sammeln und rät daher: „So lässt sich das Risiko streuen – ein guter Kompromiss für viele.“
Rudolf Flösser über die Tragbarkeit: Der Realitätscheck mit Zahlen
Die Banken prüfen, ob der Käufer die Immobilie langfristig tragen kann. Dafür nutzen sie einen kalkulatorischen Zinssatz von fünf Prozent und das unabhängig vom tatsächlichen Marktzins.
Beispielrechnung:
- Kaufpreis: 800.000 Franken
- Hypothek: 640.000 Franken
- Kalkulatorische Zinsen: 32.000 Franken jährlich
- Amortisation: 6.400 Franken
- Nebenkosten: 8.000 Franken
- Gesamtbelastung: 46.400 Franken jährlich
Daraus ergibt sich ein notwendiges Bruttoeinkommen von etwa 139.200 Franken. Wer darunter liegt, muss kleinere Brötchen backen oder mehr Eigenkapital mitbringen.
Rückzahlen mit System: Die Amortisation
Dr. Rudolf Flösser unterscheidet zwei Varianten der Rückzahlung:
Direkte Amortisation
Hier sinkt die Schuld Monat für Monat. Vorteil: Transparenz. Nachteil: Keine Steuerersparnis.
Indirekte Amortisation
Statt die Schuld zu tilgen, zahlen Käufer in eine gebundene Vorsorge (Säule 3a) ein. Vorteil: Steuerlich attraktiv. Nachteil: Weniger greifbar – nur sinnvoll für Disziplinierte.
Lage, Lage, Lage – und die Finanzierung
Die Region beeinflusst die Finanzierung massgeblich. In Zürich oder Genf wird es teuer und das nicht nur beim Kaufpreis, auch bei den Belastungsgrenzen.
In ländlicheren Regionen ist der Einstieg leichter. Doch dort stellt sich oft die Frage: Bleibt der Immobilienwert stabil? „Es bringt nichts, günstig zu kaufen, wenn der Wiederverkaufswert unklar ist“, so Flösser. Er rät zu realistischen Bewertungen, gerade ausserhalb der Städte.
Wenn das Leben dazwischenfunkt
Nicht jede Veränderung ist planbar. Deshalb rät Rudolf Flösser, bei der Finanzierung einen gewissen Spielraum zu lassen:
- Jobverlust: Rücklagen für sechs Monate schaffen
- Kinderwunsch: Finanzierung nicht nur auf zwei Einkommen stützen
- Trennung: Klare Regelungen im Kaufvertrag vereinbaren
„Die wenigsten denken an solche Szenarien, aber genau die machen später den Unterschied“, teilt Flösser mit.
Die häufigsten Fehler – und wie man sie vermeidet
Drei klassische Finanzierungsfallen
- Hausbank reicht nicht aus
Wer nur ein Angebot einholt, zahlt oft mehr als nötig. Ein halber Prozentpunkt Zinsdifferenz kann über Jahrzehnte zehntausende Franken ausmachen. - Zu optimistisch kalkuliert
„Der Worst Case muss mitgerechnet werden“, so Flösser. Wer zu knapp plant, riskiert langfristige Überlastung. - Versteckte Kosten ignoriert
Jährlich sollten rund ein Prozent des Kaufpreises für Unterhalt und Ersatz eingeplant werden – von der Heizung bis zur Dachrinne.
Schritt für Schritt zur sicheren Finanzierung
Dr. Rudolf Flösser empfiehlt einen klaren Ablauf:
- Kassensturz: Welche Mittel stehen wirklich zur Verfügung?
- Zielsetzung: Welche Immobilie passt zum Lebensmodell?
- Vergleich: Hypothekenangebote prüfen – auch digital
- Szenarienrechnen: Was passiert bei Zinsanstieg oder Jobverlust?
- Beratung einholen: Ein Gespräch mit einem Profi kann Klarheit schaffen
- Entscheidung treffen: Erst handeln, wenn alles durchgerechnet ist
Vorsicht schützt vor Reue
Eine Eigentumswohnung ist ein Zuhause, aber auch eine grosse finanzielle Verantwortung. Wer den Weg dorthin mit Bedacht plant, legt das Fundament für Sicherheit, Ruhe und ein stabiles Leben.
„Lassen Sie sich nicht von günstigen Zinsen oder emotionalen Entscheidungen treiben. Eine gute Finanzierung ist wie ein gutes Paar Schuhe, sie muss bequem sitzen und darf auch bei langen Strecken nicht drücken.“
Der Schritt ins Eigentum ist für Rudolf Flösser kein Sprint, sondern ein gut geplanter Weg und mit der richtigen Begleitung wird daraus kein Risiko, sondern eine langfristige Bereicherung.
